Анализ цен на недвижимость. Взгляд риэлтера.

03.11.2022

По данным Реестра цен Национального Кадастрового Агентства на рынке недвижимости Гродно в сентябре было продано 295 квартиры. Из выборки, использовавшейся для анализа цен, исключено несколько сделок, совершенных по ценам на 35 % и более, отличных от рыночных.

Как говорится, «цыплят по осени считают», а у нас вместо цыплят - квартиры, реализованные с 01 января по 30 сентября 2022 года. Данные посчитаны, и приведены для удобства наглядно в графиках и в комментариях не нуждаются. Смотрите, делайте выводы.


   Но, чтобы развеять миф о суперпродажном месяце года, поясню, что на количество сделок часто влияет и то, в каком месяце застройщик сдал в эксплуатацию тот или иной многоквартирный дом, либо не учитывать такие объекты вовсе. Какова же актуальная средняя стоимость за 1 м2 жилья в Гродно? Это, пожалуй, один из самых часто задаваемых вопросов нам, риэлтерам. На этот вопрос ответить, конечно, можно, учитывая общую информацию (см. графики), но хочется обратить внимание, как же формируется и что же такое «средняя» цена на недвижимость.

Тут на ум приходит то самое пресловутое выражение про “среднюю температуру по больнице” и анекдот про “ статистику и голубцы”. На первый взгляд кажется, что это действительно так, поскольку, что при подсчете учитывается, как правило, жилье общим огулом, т.е., учитываются все квартиры, без деления на первичный и вторичный рынок, на жилье повышенной комфортности, современное жилье с ремонтом или старенькие «хрущевки», с улучшениями, которые в последний раз, пожалуй, делали в прижизненные времена самого Хрущева. Да и многие другие важные факторы при таком подсчете не учитываются. Но общую активность, предпочтения населения и середину ценового порога жилья в целом, все-таки, отражает.

Разберем на примере сентября.

В приведенном ниже графике, мы видим, что всего в сегменте сделок с квартирами было осуществлено 281 сделка. 60 из них – 1-комнатных, со стоимостью за 1 м2 - 750 долларов США , 133 – двухкомнатных – по 729 долларов за 1 м2, 70 – это трехкомнатные квартиры со стоимостью 647 долларов США за 1 м2 и 18 из реализованных в сентябре квартир – четырёхкомнатные, стоимостью 583 доллара США за 1 м2.

А теперь поподробнее рассмотрим на примере 1-комнатных квартир, как в реальности обстоят дела.

Итак: в 11 проданных в сентябре 1-комнатных квартир от застройщика ОАО «Гродножилстрой» на улицах В. Макаровой (11 квартир) , Глухова (2), Воинов Интернацианолистов (3 шт) – средняя стоимость от застройщика в квартирах без ремонта составила 654 долларов США .
В 8 квартирах в доме №14 ЖК повышенной комфортности по ул. Титова, от застройщика ООО «Реал-Индустрия» стоимость 1 м2 в квартирах без отделки составила 963 долларов США. Хочется отметить, что все квартиры в этом доме были раскуплены еще до сдачи дома. А те «плюшки», которые вошли в стоимость, и повлияли на её удорожание, безусловно, себя оправдывают. Это и остекление, и видеонаблюдение всего дома по принципу «умный дом», и закрытая детская площадка «только для своих» на уровне 2 этажа, и тренажерный зал с прачечной для жителей, зона отдыха на крыше дома, большие кладовки и многое другое. Также в этом доме предлагалось приобрести дополнительно собственное парковочное место на крытой отапливаемой стоянке дома. Разительно выгодно от домов нашего основного застройщика – флагмана ОАО «Гродножилстрой» отличаются и входные группы, отделка подъездов и система безопасности. Но, безусловно, все это значительно влияет на стоимость и, конечно, цена за 1 м2 в таком доме выше. А в масштабах квартиры, где площади начинаются от 42 м2, это уже значительная разница.

В нескольких проданных квартирах постройки от 2005 до 2020 года, но с качественным ремонтом, встроенной техникой, частично, мебелью, и т.д. - стоимость за 1 м2. составила от 800 до 950 долларов США за 1 м2. Тут важным приоритетом в сторону увеличения выступила локация и формат планировки. Так, квартиры в домах на Пролетарской д. 69а и Купалы д. 88а, были реализованы выше, чем квартиры, в микрорайонах Девятовка и Вишневец со схожим ремонтом.
За жилье, построенное ранее 2005, но позже 1980 года, («московские», чешки» и «современной» стандартной планировки, имеющее кухню около 8м2 и немного больше), покупатели «проголосовали» своими сбережениями от 500 до 750 долларов за 1 м2. (тут уж на стоимость чаще всего влияло состояние и качество ремонта, особенности планировки и год постройки.)

И, наконец, стоимость 1 метра квадратного в «хрущевках» и «брежневках» составила от 450 до 700 долларов США из расчета, соответственно. Приоритетами в определении стоимости оказались район, этаж, состояние.

Если же брать по стоимости за 1 м2 в реализованных 1 комнатных квартирах, то 1 и 2 и 3 место с самой высокой ценой разделила квартира 25,8 м2 по ул. Советской (тут именно локация все решила), квартира в монолите 2005 г. по ул. Славинского и новостройка в доме №14 , по ул. Титова. Стоимость в этих вариантах варьировалась от 1100 до более чем 1700 долларов США за 1 м2.

Самое же бюджетное жилье оказалось в «хрущевках » на улице Мира и Декабристов и трехэтажном доме по ул. Фурсенко и (поселок Южный). Здесь стоимость 1 м2 составила от 500 до 600 долларов за 1 м2.

Как видите, множество нюансов влияют на стоимость квартиры, которую Вы хотите продать или купить.

Именно поэтому мы настоятельно рекомендуем при формировании и назначении цены потенциальным покупателям за свое жилье, учитывать год постройки, район, этаж, востребованность на рынке, качество и стоимость ремонта и те неотъемлемые составляющие жилья, которые никак не унести с собой, но которые меняют сам уровень комфорта и, безусловно, ежедневно отражаются на нашем настроении, да и восприятии себя и жизни в целом. И на все это влияет не только то, что внутри квартиры, но и то, что находится с другой, внешней стороны двери. Тихий спальный район, хорошие соседи - обещают тишину по ночам, без шума от людей, машин, музыки и так далее. Хорошая инфраструктура предполагает максимум удобства при осуществлении бытовых задач: банки, магазины, рынки, остановки, удалённость от вредных или шумных объектов, возможность оперативно добраться в нужные и важные для Вас локации города ( работа, учёба, хобби, досуг и т.д.). Мы все разные, у всех нас индивидуальные предпочтения и представления о своем идеальном жилье.

На стоимость квартиры, которую Вы намереваетесь продать либо купить, влияют множество нюансов и факторов. И так важно сделать правильный выбор в таком важном и денежном вопросе как жилье. Поэтому, чтобы выбор был максимально точен и эффективен, созданы и работают риэлтерские агентства, в которых максимально аргументировано и компетентно подойдут к решению Вашего важного вопроса. О нашем агентстве хочется пояснить, что мы успешно работаем для вас уже более 18 лет, находимся в здании БТИ (Захарова 27), являемся единственным государственным агентством в Гродненской области. И дочерним предпритием РУП «Гродненское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру». Связаться с нами можно, оставив заявку на сайте Kvaterra.by, либо по указанным телефонам. Также нас можно найти в соцсетях и на собственном Ютуб-канале, где больше информации о продаваемых нами объектах.

Выбирая себе жилье, нужно помнить, что самое важное в нем не количество квадратов, расположение, ремонт, интерьер и т.д. Самое важное в Вашем жилье – именно вы. И важно, чтобы ваше жилье радовало и вы там были счастливы.